Generalforsamling 2026
Indkaldelse til generalforsamling
i fælleshuset mandag den 16. marts 2026
Forslag - ændring af beregningsmetode til boligydelse (vedtaget)
Begrundelse
Beslutning om beregningsmodel for boligydelse
Bestyrelsen har drøftet den fremtidige model for beregning af boligydelsen. Da der i afdelingen findes fem forskellige boligstørrelser, blev der lagt vægt på at sikre en retfærdig, gennemsigtig og ensartet fordeling af udgifterne mellem beboerne.
Det blev besluttet, at boligydelsen fremover beregnes på baggrund af boligens antal kvadratmeter. Modellen begrundes med følgende:
En m²-baseret beregning afspejler de faktiske drifts- og vedligeholdelsesomkostninger, som er højere for større boliger.
Modellen sikrer en proportional og fair fordeling af boligydelsen mellem de fem boligstørrelser.
Beregningsmetoden er enkel, gennemskuelig og administrativt let at håndtere.
Ensartede principper for alle boliger styrker oplevelsen af ligebehandling blandt beboerne.
Nuværende tekst
§ 8
Boligafgift Stk. 1 Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen.
Stk. 2 Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte andelsboliger fastsættes efter følgende principper:
Boligafgiften fordeles i samme forhold som andelshavernes andel i foreningens formue, jf. § 6, stk. 1, for så vidt angår:
udgifter til renter og afdrag på lån,
ejendomsskatter og afgifter i forbindelse hermed bortset fra renovation,
afgifter for el, vand og vandafledning,
varme,
forsikringer samt
vedligeholdelse og fornyelse.
Den resterende del af boligafgiften fordeles med lige store beløb pr. andelsbolig.
Stk. 3 En andelshaver er forpligtet til at betale boligafgift, indtil en ny andelshaver har overtaget andelsboligen, og dermed er indtrådt i forpligtelsen.
Stk. 4 Boligafgiften betales månedligt den 1. hverdag i måneden. Ved for sen betaling af boligafgift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejelovgivningen kan opkræves ved for sen betaling af leje.
Ny tekst
§ 8
Boligafgift Stk. 1 Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen.
Stk. 2 Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte andelsboliger fastsættes efter følgende princip:
Boligafgiften fordeles i samme forhold som andelshavernes antal m2 i boligen, i flg. BBR registret.
Undtagelse for Tingmarken 65 som er 128 m2, men kun skal betale for 108 m2, efter gammel aftale, indtil boligen handles.
Stk. 3 En andelshaver er forpligtet til at betale boligafgift, indtil en ny andelshaver har overtaget andelsboligen, og dermed er indtrådt i forpligtelsen.
Stk. 4 Boligafgiften betales månedligt den 1. hverdag i måneden. Ved for sen betaling af boligafgift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejelovgivningen kan opkræves ved for sen betaling af leje.
Under nøgleoplysninger i årsrapporten C2, ændres beregningen fra det oprindelige indskud til boligens areal
Forslag - ændring af beregningsmetode til ændring af andelsværdien (vedtaget)
Begrundelse
Beslutning om beregningsmodel for ændring af andelsværdien
Bestyrelsen har drøftet den fremtidige model for beregning af andelsværdien. Da der i afdelingen findes fem forskellige boligstørrelser, blev der lagt vægt på at sikre en retfærdig, gennemsigtig og ensartet fordeling af udgifterne mellem beboerne.
Det blev besluttet, at boligydelsen fremover beregnes på baggrund af boligens antal kvadratmeter. Modellen begrundes med følgende:
Begrundelse for at ændre fordelingstal fra oprindeligt indskud til boligareal
Ændringen fra fordelingstal baseret på oprindeligt indskud til fordelingstal baseret på boligens areal sker for at sikre en mere retfærdig, gennemsigtig og tidssvarende opgørelse af andelsværdierne i foreningen. Den nuværende model bygger på to indskudsstørrelser, selvom der findes fem forskellige boligstørrelser. Det betyder, at fordelingen af andelsværdier ikke afspejler de faktiske forskelle i boligerne.
Hvorfor oprindeligt indskud ikke længere er retvisende
Indskuddene var historiske og ikke proportionalt fordelt i forhold til boligens størrelse. To boliger med markant forskelligt areal kan have samme indskud, hvilket giver en skæv fordeling af andelsværdien.
Indskuddene siger intet om boligens nuværende værdi eller brugsværdi. De afspejler alene en økonomisk beslutning truffet på stiftelsestidspunktet.
Forskellen mellem fem boligstørrelser og kun to indskudsstørrelser skaber ulighed, fordi store boliger i dag kan være undervurderede, mens små boliger kan være overvurderede.
Hvorfor boligareal er en mere retfærdig model
Arealet afspejler boligens faktiske størrelse og brugsværdi, hvilket er den mest almindelige og anerkendte metode i andelsboligforeninger.
Fordelingen bliver proportional, så hver andelshaver betaler og værdisættes efter den bolig, de faktisk råder over.
Modellen er gennemskuelig og let at forklare, både for nuværende og kommende andelshavere.
Arealbaserede fordelingstal er standard i moderne andelsboligforeninger, hvilket gør regnskab, vurdering og administration enklere.
Konsekvenser for foreningen
Andelsværdierne bliver mere retvisende, fordi de følger boligens størrelse.
Boligafgiften kan fordeles mere korrekt, hvis den også baseres på de nye fordelingstal.
Fremtidige vurderinger og salg bliver lettere at forstå, da modellen følger almindelig praksis i branchen.
Foreningen undgår fremtidige konflikter om skævheder i værdifordelingen.
Nuværende tekst
§ 4
Indskud
Stk. 1 Indskud udgør et beløb, svarende til:
Kr. 221.000 for boligtype A.
Kr. 187.500 for boligtype B.
Stk. 2. Indskuddet skal indbetales kontant.
§ 6
Andel Stk. 1 Andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud.
Ny tekst
§ 4
Indskud
Stk. 1 Indskud udgør et beløb,
svarende til:
Kr. (beregnes af revisor) for boligtype 87 m2
Kr. (beregnes af revisor) for boligtype 88 m2
Kr. (beregnes af revisor) for boligtype 107 m2
Kr. (beregnes af revisor) for boligtype 108 m2
Kr. (beregnes af revisor) for boligtype 128 m2
Stk. 2. Indskuddet skal indbetales kontant.
§ 6
Andel Stk. 1 Andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud.
Under nøgleoplysninger i årsrapporten C1, ændres beregningen fra det oprindelige indskud til boligens areal
Begrundelse for § 11, stk. 3 – Overladelse af brug til nærtstående familie (tilføjelse til vedtægterne) (vedtaget)
Formålet med den foreslåede bestemmelse er at skabe en klar og balanceret hjemmel til, at andelshavere i særlige tilfælde kan overlade brugsretten til deres andelsbolig til nærtstående familiemedlemmer i lige op- eller nedstigende linje, uden at dette strider mod foreningens bopælspligt.
Bestemmelsen tager højde for ændrede familie- og boligforhold, hvor der i praksis kan opstå legitime behov for fleksibilitet.
Samtidig fastholder bestemmelsen de grundlæggende principper i andelsboligformen, herunder:
Fortsat medlemskab og hæftelse
Andelshaveren forbliver fuldt ansvarlig over for foreningen. Dermed undgås enhver usikkerhed om betaling af boligafgift, vedligeholdelsesforpligtelser og overholdelse af vedtægter og husorden.Opretholdelse af bopælsprincippet
Kravet om, at boligen skal anvendes som helårsbolig og som udgangspunkt være folkeregisteradresse, sikrer, at boligen fortsat anvendes til beboelse og ikke står tom eller anvendes erhvervsmæssigt.Forebyggelse af spekulation og omgåelse
Bestemmelsen indeholder et udtrykkeligt forbud mod spekulativ anvendelse eller omgåelse af vedtægterne eller andelsboliglovens regler. Dermed beskyttes foreningens karakter som en ikke-spekulativ boligform.Bestyrelsens kontrol og skriftlig godkendelse
Kravet om forudgående skriftlig ansøgning og godkendelse giver bestyrelsen mulighed for at sikre ensartet praksis og konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde.Dokumentationskrav
Muligheden for at kræve dokumentation for familiemæssig relation og brugsretsaftale skaber gennemsigtighed og forebygger misbrug.Tilbagekaldelsesadgang
Bestyrelsen gives mulighed for at tilbagekalde godkendelsen, hvis betingelserne ikke overholdes, eller hvis ordningen medfører væsentlige ulemper for foreningen. Dette beskytter fællesskabet og sikrer proportionalitet.
Samlet vurdering
Bestemmelsen skaber en rimelig balance mellem individuel fleksibilitet og hensynet til foreningens fælles interesser. Den understøtter sociale og familiemæssige hensyn, samtidig med at den bevarer foreningens kontrol, økonomiske sikkerhed og principperne bag andelsboligformen.
Der er således tale om en præcisering og modernisering af vedtægterne, som både øger retssikkerheden og sikrer en klar administrativ ramme for håndtering af overladelse til nærtstående familiemedlemmer.
§ 11 – Overladelse af brug til nærtstående familie (tilføjelse af nyt stykke)
Stk. 3. Udlejning til nærtstående familiemedlemmer ved køb af andelsbolig
Uanset bestemmelsen om bopælspligt kan bestyrelsen efter skriftlig ansøgning godkende, at en andelshaver overlader brugsretten til sin andelsbolig helt eller delvist til nærtstående familiemedlemmer i lige op- eller nedstigende linje, herunder forældre eller børn, på følgende betingelser:
Andelshaveren forbliver medlem af foreningen og hæfter fortsat for alle forpligtelser over for foreningen, herunder betaling af boligafgift, vedligeholdelse og overholdelse af vedtægter og husorden.
Den person, der overlades brugsret til, skal anvende boligen som helårsbolig og tilmelde sig folkeregisteret på adressen, medmindre bestyrelsen i særlige tilfælde dispenserer herfra.
Overladelsen skal være reel og må ikke ske med henblik på spekulation eller omgåelse af foreningens vedtægter eller andelsboliglovens bestemmelser.
Der skal indsendes skriftlig ansøgning til bestyrelsen, og overladelsen må først påbegyndes, når bestyrelsens skriftlige godkendelse foreligger.
Bestyrelsen kan kræve kopi af lejeaftale eller brugsretsaftale samt dokumentation for familiemæssig relation.
Bestyrelsen kan fastsætte nærmere administrative retningslinjer for sådan overladelse, forudsat disse ikke strider mod vedtægterne eller gældende lovgivning.
Godkendelsen kan tilbagekaldes af bestyrelsen med rimeligt varsel, hvis betingelserne ikke længere er opfyldt, eller hvis overladelsen medfører væsentlige ulemper for foreningen eller dens øvrige medlemmer.
Bemærkning:
Denne bestemmelse supplerer vedtægternes almindelige regler om bopælspligt og fremleje og udgør en specifik undtagelse for nærtstående familiemedlemmer.
Denne formulering er kompatibel med standardvedtægterne fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, fordi den:
bevarer hovedreglen om bopælspligt
giver bestyrelsen kontrol (krav i ABF-vedtægter)
tillader "overladelse af brug", som allerede er et kendt juridisk begreb i ABF
undgår at skabe fri investeringsadgang
kan indsættes direkte som et nyt stykke i fremleje-/brugsretsparagraffen
Forslag
Maling af hegn og træværk samt valg af farve (ej vedtaget)
Beslutningsforslag: Ejeren af den enkelte bolig er ansvarlig for, at hegn mellem boligerne og boligens ydre træværk bliver malet inden den 1. oktober 2026. Ejeren kan enten male selv eller få en anden til at male.
Generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at beslutte et nummer på farven, der skal males med.
Med venlig hilsen
Jørgen Jensen
Tingmarken 57